Как не совершить ошибок при покупке коммерческой недвижимости
Чтобы совершить удачное приобретение какой-либо коммерческой недвижимости, в первую очередь следует изучить все ее характеристики и убедиться в том, что они в полной мере удовлетворяют потребностям покупателя.
После этого обычно происходит предварительное изучение объекта продажи «вживую» и переговоры между сторонами о размере цены за покупку. По мнению экспертов, основная масса заинтересованных сторон такой сделки стремится пригласить независимых оценщиков для необходимых консультаций и подтверждения предлагаемой стоимости предмета продажи.
В случае достижения согласия между сторонами по ключевым вопросам будущей сделки, рекомендуется заключить предварительный договор о намерениях, позволяющий официально закрепить обоюдное стремление сторон по осуществлению такой сделки.
Совершая подобную покупку на вторичном рынке, следует обратить особо пристальное внимание на отдельные немаловажные финансовые и юридические аспекты такой сделки, а именно, тщательную правовую экспертизу имеющейся документации, проверку законности проведения всех ранее совершенных сделок по купле – продаже этой недвижимости, в том числе и процесс ее приватизации. По существующей статистике в 90 случаев из 100 проведение приватизации коммерческой недвижимости в нашей стране проводилось с нарушением закона, что часто приводит к длительным судебным разбирательствам и другим неприятностям для их владельцев.
Первичный рынок такой недвижимости, в основном, не имеет подобных проблем, но здесь необходимо проявлять осмотрительность, особенно при изучении правоустанавливающей и другой документации, которая должна находится у продавца и не вызывать никаких сомнений в своей подлинности.
Любая недвижимость является наиболее частым предметом для залога в различных кредитных учреждениях, поэтому перед покупкой очень важно проверить, не заложен ли приобретаемый объект.
В ходе длительной эксплуатации, здание или отдельное помещение может претерпеть значительные конструктивные изменения, такие как перенос внутренних перегородок, дверей, окон и т.д. Поэтому обязательно нужно выяснить – имеются ли какие-либо несоответствия с планами БТИ, не согласованные и не зафиксированные в соответствующих документах. Их отсутствие может в дальнейшем создать массу проблем новому владельцу, включая штраф за незаконную перепланировку помещений.
Достаточно часто купля – продажа осуществляется юридическим лицом, являющимся законным владельцем здания. Наличие в этот момент в приобретаемом здании арендаторов с действующими арендными договорами на отдельные помещения, позволяет покупателю приобрести не только объект недвижимости, но и определенный бизнес по сдаче в аренду помещений.
Такой вид сделки, когда юридическое лицо приобретает полный пакет акций компаний, не обременяя себя при этом никакими другими обязательствами, считается легитимной и осуществляется для того, чтобы уменьшить размер налогообложения.
Учитывая все вышеизложенное можно сделать вывод о том, что процесс приобретения коммерческой недвижимости предусматривает множество нюансов, игнорирование которых может самым неприятным образом отразиться на благополучии будущего владельце. Поэтому лучший вариант осуществления такой сделки – это обращение к компетентным специалистам в данной сфере услуг, способных помочь совершить выгодную покупку, обезопасив вас от всех проблем.
После этого обычно происходит предварительное изучение объекта продажи «вживую» и переговоры между сторонами о размере цены за покупку. По мнению экспертов, основная масса заинтересованных сторон такой сделки стремится пригласить независимых оценщиков для необходимых консультаций и подтверждения предлагаемой стоимости предмета продажи.
